Neue Grundsteuer verändert Rahmenbedingungen für Gartenbauunternehmen

Grundsteuerreform im Überblick

Die Reform der Grundsteuer wurde notwendig, nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsgrundlage als verfassungswidrig eingestuft hatte. Ziel ist eine rechtssichere und transparente Bewertung von Grundstücken. Seit dem 1. Januar 2025 ist die neue Grundsteuer bundesweit wirksam, wobei einzelne Bundesländer eigene Bewertungsmodelle anwenden. Für Gartenbauunternehmen bedeutet das eine differenzierte Bewertung ihrer betrieblichen Flächen.

Es kommen drei Bewertungsmodelle zur Anwendung:

• Bundesmodell (wertabhängig): Dieses Modell wird in den meisten Bundesländern angewendet, darunter Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern. Das Bundesmodell berücksichtigt sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert und ist somit wertabhängig.

• Flächenmodell (wertunabhängig): In Bayern kommt ein reines Flächenmodell zur Anwendung. Hier zählt ausschließlich die Grundstücks- und Gebäudefläche, nicht aber der Wert der Immobilie. Das Modell ist damit wertunabhängig und sorgt dafür, dass die Grundsteuer nicht automatisch mit steigenden Immobilienpreisen steigt.

• Bodenwertmodell (nur in Baden-Württemberg): In Baden-Württemberg gilt ein modifiziertes Bodenwertmodell. Hier wird die Grundsteuer ausschließlich auf Basis von Grundstücksfläche und Bodenrichtwert berechnet. Die Bebauung oder der Gebäudewert spielen keine Rolle. Es gibt zudem Abschläge für Wohngrundstücke, sozialen Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.

Jedes Modell greift auf unterschiedliche Bewertungsparameter zurück. Beim Bundesmodell werden der Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße und die Art der Nutzung berücksichtigt. In den wertunabhängigen Modellen stehen Fläche und Nutzung im Mittelpunkt – ohne Marktwertbezug.

So funktioniert die neue Berechnung

Die neue Grundsteuer wird seit 2025 nach einem dreistufigen Verfahren berechnet. Dabei ergibt sich die Steuerlast aus dem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert, der gesetzlich definierten Steuermesszahl sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Diese Systematik gilt bundesweit – unabhängig davon, welches Bewertungsmodell im jeweiligen Bundesland zur Anwendung kommt.

Grundlage: Bewertung des Grundstücks
Zunächst wird der sogenannte Grundsteuerwert ermittelt. Dieser ersetzt den bisherigen Einheitswert und basiert im Bundesmodell auf aktuellen Bodenrichtwerten, der Grundstücksgröße, der Nutzung sowie dem Alter und der Art der Bebauung. Bei Sondernutzungen wie Gewächshäusern oder Betriebsgebäuden im Gartenbau erfolgt eine spezifische Einordnung, die sich direkt auf den Steuerwert auswirkt. In wertunabhängigen Modellen wie in Bayern zählt hingegen allein die Fläche in Quadratmetern sowie deren Nutzung. Diese Einstufung hat erhebliche Auswirkungen auf die spätere Steuerhöhe, insbesondere bei gemischt genutzten Flächen oder bei Grundstücken mit hohem Anteil an Nebennutzungen.

Multiplikatoren: Messzahl und Hebesatz
Nach der Feststellung des Grundsteuerwerts wird dieser mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Diese Messzahl variiert je nach Nutzungsart des Grundstücks. Für betriebliche Grundstücke im Gartenbau gelten dabei andere Werte als für reine Wohnnutzung oder landwirtschaftlich genutzte Flächen. Das Ergebnis wird schließlich mit dem kommunalen Hebesatz verrechnet. Dieser wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und kann erhebliche Unterschiede zwischen Standorten erzeugen. Gerade dieser Hebesatz ist intransparent und unterliegt politischen Entscheidungen, wodurch zukünftige Steuerentwicklungen schwer kalkulierbar bleiben. Für Gartenbauunternehmen mit größeren Flächen in ländlichen Gebieten kann dies zu einer spürbaren Veränderung der Steuerlast führen.

Praktische Auswirkungen auf den Gartenbau

Die neue Grundsteuer verändert die betriebliche Planung. Gartenbaubetriebe müssen mit veränderten Steuerbelastungen kalkulieren – teils steigen diese, teils sinken sie, abhängig von Modell, Nutzung und Region. Die wirtschaftliche Relevanz ist besonders bei Flächen-intensiven Betrieben hoch.

Folgende Aspekte sind entscheidend:

• Bewertung von Gewächshäusern: Sie zählen häufig als bauliche Anlagen und werden anders bewertet als Freiflächen.
• Mischgenutzte Grundstücke: Unterschiedliche Nutzungen auf einem Grundstück führen zu getrennten Bewertungen.
• Nebennutzungen und Erschließung: Auch Parkflächen, Zufahrten und Lagerplätze fließen in die Bewertung ein.
• Anpassung langfristiger Pachtverträge: Bei steigenden Steuerlasten kann es nötig sein, Pachtpreise neu zu kalkulieren.

Die neue Steuerstruktur erfordert eine präzise Grundstücksanalyse. Unternehmen im Gartenbau sollten vorhandene Katasterangaben und Nutzungszuweisungen überprüfen lassen, um Fehleinstufungen zu vermeiden. Je nach Ergebnis können Einsprüche sinnvoll sein – Fristen sind hierbei streng zu beachten.

Strategien zur Umsetzung der neuen Grundsteuer

Um nach Einführung der neuen Grundsteuer handlungsfähig zu bleiben, müssen Gartenbauunternehmen gezielt strukturelle und organisatorische Maßnahmen umsetzen. Dabei empfiehlt es sich, zunächst ein detailliertes Grundstückskataster zu erstellen, das sämtliche Flächenarten und deren Nutzung systematisch erfasst. Diese Übersicht bildet die Grundlage für eine korrekte steuerliche Einordnung und minimiert das Risiko fehlerhafter Bewertungen.

Zusätzlich ist es sinnvoll, verschiedene Belastungsszenarien zu simulieren, um die Auswirkungen der neuen Bewertungsmodelle auf die Steuerlast besser abschätzen zu können. Gerade bei geplanten Flächenerweiterungen oder Investitionen hilft diese Analyse, finanzielle Risiken frühzeitig zu erkennen und zu steuern. Auch die betriebliche Investitionsplanung sollte angepasst werden, um etwaige Steuerbelastungen bei zukünftigen Flächenzukäufen realistisch zu berücksichtigen.

Digitale Werkzeuge gezielt einsetzen

Neben der Bewertung aktueller Flächenverhältnisse spielt auch die Dokumentation der bisherigen Nutzungshistorie eine wesentliche Rolle. Sie kann in strittigen Fällen oder bei fehlerhafter Einordnung eine wichtige Argumentationsgrundlage gegenüber dem Finanzamt darstellen. Um diese Daten effizient zu verwalten, empfiehlt sich der Aufbau strukturierter digitaler Systeme. Geodatenbanken oder digitale Flächeninformationssysteme ermöglichen es, Nutzungsarten präzise zu erfassen, Änderungen zeitnah zu dokumentieren und die Transparenz gegenüber Behörden zu erhöhen. Gleichzeitig lassen sich damit auch Prozesse wie Förderanträge oder Flächennachweise vereinfachen. Wer frühzeitig auf digitale Lösungen setzt, schafft nicht nur steuerrechtliche Klarheit, sondern verbessert die betriebliche Steuerung der Ressource Fläche erheblich.